Interviews


Die unten aufgeführten Interviews sind exemplarische Referenzen und bilden nicht das gesamte Spektrum unserer Arbeiten ab.


kaufen und bauen

Interview für Magazin kaufen und bauen
17.03.2016, Interview: Ulrich Riediger

Aigner Immobilien – 25 Jahre Immobilienvermittlung auf höchstem Niveau

Die Münchner Aigner Immobilien GmbH feiert dieses Jahr ihr 25-jähriges Jubiläum. Seit der Gründung hat sich das mehrfach ausgezeichnete, inhabergeführte Maklerunternehmen heute mit einem jährlichen Objektvolumen von über 300 Millionen Euro  und mit über 100 Mitarbeitern an sieben Standorten als eines der führenden der Branche etabliert und gehört zu den Top 5 in der Metropolregion München.

kaufen&bauen hat sich mit dem Gründer, Inhaber und Geschäftsführer, Thomas Aigner, unterhalten.

k&b: Herr Aigner, was macht den einen in Ihrer Branche erfolgreich und den anderen nicht. Was macht den Unterschied?

Thomas Aigner: Unser Markt ist immer wettbewerbsintensiv, egal ob man neu beginnt, wächst oder mittlerweile eine Größe hat wie wir. Auf was es meiner Erfahrung nach ankommt, ist erstens Professionalität. Damit meine ich, dass man sein Geschäft bis ins kleinste Detail beherrscht und Kunden zu jeder Frage eine verbindliche Antwort geben kann. Zweitens Seriosität: Wer sein Geschäft kann, dem vertraut man auch – das wird schon im ersten Kundengespräch deutlich. Drittens, die Bereitschaft und Fähigkeit als Unternehmer in Wachstum zu investieren. Das ist stets aufs Neue eine Herausforderung. Viertens gehört ein hohes Maß an Innovationsbereitschaft dazu: Nicht immer „business as usual“ sondern auch neue Wege gehen. Und schließlich auch ein Quäntchen Fortune. Leider sind in unserem Geschäft noch immer Kollegen unterwegs, die wenig in Mitarbeiter-Qualifizierung, Aus- und Weiterbildung investieren. Wir haben da sehr hohe Ansprüche – auch an uns selbst –  das honorieren unsere Kunden, wenn sie uns kennenlernen, und das ist ein wichtiger Aspekt – vor allem im Segment Wohnimmobilien – der den Unterschied ausmacht: Sachverstand und Expertise. Das spricht sich rum.

k&b: Ihr Unternehmen ist ja heute weit mehr als „nur“ Vermittler

Thomas Aigner: Nun, natürlich sind wir in erster Linie Makler. Aber dieses Geschäft erfordert natürlich eine Vielzahl von Qualifikationen, wenn man in die Tiefe geht. Das beginnt bei der Wertermittlung und endet mit der Vermarktung. Dazwischen stehen betriebsinterne Organisationsprozesse, die unsere Dienstleistung effizient oder ineffizient machen. Wenn man als Unternehmen den Anspruch „Professionalität“ konsequent leben will, dann kann man nicht alles selbst machen, als One-Man-Show. Deshalb haben wir neben sehr gut qualifizierten Maklern und einem hocheffizienten Backoffice, das ihnen organisatorisch und administrativ zuarbeitet, auch eine Abteilung  mit Architekten, Gutachtern und Baurechtsexperten, die ganz exakt ermitteln können, was eine Immobilie oder ein Grundstück wert ist und es nicht schätzen. Wir haben Finanzierungsfachleute, die Käufer bei der Finanzierung der Objekte bankenunabhängig beraten. Unsere Abteilung „Investment“ hilft mit hoher Standort-Expertise privaten und institutionellen Investoren die richtigen Investitions-Objekte zu finden. Sie betreut auch wohnwirtschaftliche oder gewerbliche Projektentwicklungen. Wir haben eine eigene Research-Abteilung, die stets aktuelle Markt- und Wettbewerbsdaten erhebt und die Mikromärkte im Detail kennt. Vieles davon fließt in unsere für jeden öffentlich zugänglichen Markt- und Stadtteilberichte, die wir regelmäßig veröffentlichen. Und schließlich haben wir eine eigene Inhouse-Werbeagentur, die sich um sämtliche Kommunikationsmittel kümmert, unsere Verkaufsobjekte ins rechte Bild rückt und Bauträgern, die ihre Projekte über uns vermarkten, ansprechende und zielgruppengerechte Verkaufsunterlagen entwickelt. Somit verstehen wir uns als Generalist, wenn es um Immobilienvermittlung geht – alles aus einer Hand.

k&b: Das Geschäftsjahr 2015 war für Sie ja wieder sehr erfolgreich. Ihr Umsatz nahm um 22 % zu gegenüber dem Vorjahr. Damit lagen Sie 2 % über dem Geldumsatz-Zuwachs des Münchner Immobilienmarktes, den der Gutachterausschuss in seinem vorläufigen Marktbericht 2015 mit 20 % ausweist. Auch nicht schlecht. Aber wie geht es Ihrer Ansicht nach in diesem Markt weiter?

Thomas Aigner: Der Geldumsatz ist zwar gestiegen aber die Anzahl der beurkundeten Immobilien-Geschäfte liegt in München 2 % unter dem Vorjahresniveau. Daran erkennt man den signifikanten Preisanstieg in München und die hohe Nachfrage nach Immobilien, die nicht ausreichend befriedigt werden kann. Und was für München gilt, gilt auch für das Umland.

k&b: Es treffen im Prinzip zwei Märkte aufeinander. Die Anleger, die aufgrund des unrentablen Geldmarktes lieber in reale Werte, in Wohn- und Grundeigentum investieren und Immobilien-Eigentümer, die aus den gleichen Gründen Ihre Immobilien halten, weil sie nicht wissen, was sie dann mit der gewonnenen Liquidität anfangen sollen. Was kann man raten?

Thomas Aigner:  Stimmt genau. Tatsächlich werden in Ballungsräumen – und speziell in München – derzeit aber solche Spitzenpreise erzielt, dass es sich durchaus lohnt, zu rechnen. Wer beispielsweise ein Haus besitzt, das früher für die ganze Familie Platz bot und heute für ein älteres Ehepaar eigentlich viel zu groß ist, um es instand zu halten und zu bewirtschaften, der wird sich wundern wie komfortabel eine moderne Gartenwohnung ist, die man sich dann vom Erlös der alten Immobilie gut leisten kann. Oder wenn man von einer großen Wohnung älteren Baujahrs in eine kleinere neuerem Datums umzieht, die der aktuellen Lebensphase viel mehr gerecht wird, als das bisherige Eigentum. Die Prioritäten verschieben sich im Laufe des Lebens. Wir kennen viele Kunden, die sich ohne viel Sentimentalität ganz pragmatisch von ihrem alten Objekt getrennt haben und ihr Glück im neuen Eigentum gefunden haben. Dabei haben sie sich durch den Verkauf auch noch einen guten Liquiditätsstock zusätzlich aufgebaut. Man darf ja auch nicht die Kosten außer Acht lassen, die beispielsweise bei einem Haus ständig für die Erhaltung und Modernisierung aufgebracht werden müssen. Ein neuer Käufer geht mit frischem Elan an das Objekt und modernisiert es nach seinen Wünschen. Die alten Eigentümer haben meist nicht die Muße und das Interesse und vielleicht auch nicht die Mittel, das Objekt ständig auf dem neuesten Stand zu halten. Da sind die immer neuen gesetzlichen Auflagen – was zum Beispiel die energetische Sanierung und die Heiztechnik angeht – schon schlimm genug. Man ist ja nicht mehr Herr im eigenen Haus. Kurz gesagt: Der Verkauf eines größeren Objektes und der Umstieg in ein kleineres, das der aktuellen Lebensphase sehr viel mehr entspricht, und das bei der derzeitigen Hochpreisphase, ist durchaus eine Überlegung wert. Wir haben eine Vielzahl interessanter Objekte und man kann durch unsere Wertermittlungsabteilung analysieren, was das derzeitige eigene Objekt erlösen wird, um dann zu sehen, ob sich ein Verkauf und ein Umstieg lohnt. Das gehört zu unserem Geschäft.

k&b: Zu unseren Lesern gehören nicht nur private sondern auch gewerbliche Immobilieninteressenten. Was können Sie denen raten?

Thomas Aigner:  Der gewerbliche Immobilienbereich ist natürlich eine ganz andere Dimension. Hier sprechen Profis unter sich und es geht um sehr viel höhere Beträge als bei privaten Kunden. Wie schon gesagt, sind wir auch hier mit unserer Investmentabteilung und mit unseren Zinshaus-Experten gut aufgestellt. Mit unserer Inhouse-Werbeagentur bedienen wir die volle Klaviatur des Immobilien-Marketings. Unseren Bauträger-Service verstehen wir als Arbeitsteilung: Wir beschaffen und bewerten Grundstücke, vermarkten mit all unserer Standorterfahrung und Vertriebsinfrastruktur – und Bauträger können sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren. Das hilft beiden Seiten.

k&b: Wie schätzen Sie den Münchner Zinshaus-Markt ein?

Thomas Aigner:  Professionelle oder private Anleger, die bislang vorwiegend in Gewerbeobjekte investiert waren, verlagern ihr Interesse zunehmend auf Münchner Wohnimmobilien – auch wenn die zu erwartenden Renditen, die durch Mieten erzielt werden, niedriger ausfallen als im gewerblichen Bereich. Die Renditen von Wohnimmobilien unterliegen aber traditionell einer geringeren Volatilität – also Schwankung. Allerdings schießen die Preise für Zinshäuser in München derzeit auch in die Höhe, weil viel zu wenig Objekte am Markt sind. Lagen die Vertragsabschlüsse 2014 rund 13 % unter Vorjahreswert waren es 2015 laut Gutachterausschuss 22 % weniger als im Vorjahr. Interessant ist, dass sich die Nachfrage aufgrund des geringen Angebots jetzt auch auf Zinshäuser jeglicher Art und Lage ausrichtet, während das Interesse sich in der Vergangenheit vorwiegend auf sanierte Altbauten in Münchens Toplagen konzentrierte. Auch hier macht es durchaus Sinn, als Eigentümer eines Zinshauses bei der derzeitig extrem hohe Nachfrage nach Zinshäusern darüber nachzudenken,  ob die privaten Bedingungen mittelfristig nicht dafür sprechen, besser jetzt zu verkaufen. Auch hier stehen wir gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

k&b: Herr Aigner, wir danken für das Gespräch.

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beitrag financial planning Magazin

 

 

 

Interview für
Financial Planning Magazin
27.04.2016, Interview:
Ulrich Riediger

 

München: „Hier liegt noch so viel Entwicklungs- und Wertsteigerungspotential“

Interview mit Thomas Aigner

Die Münchner Mietpreise explodieren – ebenso die Immobilienpreise. Wie riskant sind Immobilien-Investitionen in einer Stadt wie München? Sind die Preise ausgereizt?  Darüber unterhielten wir uns mit Thomas Aigner, dem Inhaber der Aigner Immobilien GmbH, einem Maklerunternehmen, das mit über 100 Mitarbeitern an sieben Standorten zu den Top-Playern im Großraum München zählt.

FPM: Herr Aigner, sie kennen den Münchner Markt seit über 25 Jahren. Ist preislich das Ende der Fahnenstange so langsam mal erreicht?

Thomas Aigner: So lange ich zurück denken kann, gehörte München immer zu den teuersten Immobilienstandorten in Deutschland. Da ist zunächst einmal die exponierte geografische Lage, die für den Standort spricht. Die Nähe zu den vielen landschaftlichen Highlights, die Seen, die Berge, die Skigebiete, die Nähe zu Italien und Salzburg, die vielen Kulturgüter, die alle eine sinnliche Komponente haben. Hier wohnt sich‘s einfach schön. München hat einen extrem hohen Freizeitwert. Dann zählt natürlich die ökonomische Stärke der Region. Der gesunde Branchenmix aus internationalen Großunternehmen und erfolgreichen Mittelständlern. Das ist noch gelebte Marktwirtschaft – obwohl es durch die Konzentrationsprozesse im Einzelhandel natürlich auch in München Verdrängung der Kleinbetriebe durch die Handelsriesen gibt. Hier stehen viele kleine Geschäfte leer. Nicht zu vergessen die vielen Handwerksbetriebe und bäuerlichen Familien, die zum Teil Generationen-lang eingesessen sind und nicht dem Schicksal der großen Enteignung unterworfen waren, wie ihre mittel- und ostdeutschen Mitbürger, die nach 1945 ihr ganzes Vermögen, ihren Land- und Immobilienbesitz verloren haben. Hier ist deshalb noch sehr viel Vermögen, Immobilien- und Grundbesitz vorhanden. Unternehmer verdienen Geld und Angestellte finden Jobs. In München und im Landkreis ist die Welt also noch in Ordnung und deshalb will jeder hier her. Im Ausland hat sich das auch rumgesprochen, besonders bei internationalen Investoren. München ist im Vergleich zu anderen Top-Lagen immer noch preiswert.  Das Angebot ist knapp und das treibt die Preise nach oben. Also: Ein Ende der Fahnenstange ist für mich hier nicht in Sicht.

FPM: Nun gibt es ja im Wohnimmobilienbereich auch irgendwo Grenzen. Exorbitante Kaufpreise sind ja irgendwann durch Mieten nicht mehr rentabel zu finanzieren – zumindest nicht im Rahmen üblicher Renditen. Wie geht das zusammen?

Thomas Aigner: Eine kleine Rendite ist immer noch besser, als keine Rendite. Die Null-Zins-Politik der Europäischen Zentralbank hat ja diesen Run auf Immobilieninvestitionen – zumindest im Privatbereich – erst ausgelöst. Das Geld sucht Anlageformen, wo es sicher ist und sich wenigstens ein wenig verzinst. Und da hat München als erfolgreicher Wirtschaftsstandort mit die besten Karten. Die Renditen von Wohnimmobilien unterliegen im Vergleich zu Gewerbeimmobilien geringeren Schwankungsrisiken. Natürlich ist auch Spekulation im Spiel. Die Käufer und Investoren setzen in München nach wie vor auf Wertsteigerung. Die Entwicklungen der vergangenen Jahre in München und im Umland haben ihnen bislang Recht gegeben.

FPM: Wo sehen Sie denn noch Luft nach oben?

Thomas Aigner: Nun, in den Top-City-Lagen wird die Luft dünn, denn einerseits sind sie nur noch von sehr wohlhabendem Klientel zu finanzieren, andererseits wir dort das Angebot immer knapper. Interessant wird es in den City-Randlagen und in den bisher nicht so nachgefragten Gebieten. Die Preise steigen auch in diesen Lagen. Hier steckt noch sehr viel Entwicklungspotential, das man im schönen Neudeutsch „Gentrifizierung“ nennt. Ich denke, Potential steckt auch in neuen Wohnkonzepten.

FPM: An was denken Sie da speziell?

Thomas Aigner: Käufer, die in Wohnimmobilien investieren, sollten sich die veränderten Lebens- und Wohnverhältnisse in unserer Gesellschaft ansehen. Natürlich suchen Familien nach wie vor große Wohnungen oder bezahlbare Häuser im Grünen. Diese Zielgruppen werden aber immer weniger. München ist eine Single-Stadt. Hier leben High Performer, die gutes Geld verdienen, zum großen Teil international unterwegs sind und ihren Lebensmittelpunkt nicht auf der Couch zu Hause haben. Wer zentral wohnt, zahlt hohe Preise, nutzt das große kulturelle und gastronomische Angebot der Stadt und bewegt sich immer weniger mit dem Auto, sondern springt in die U- oder S-Bahn oder fährt ein paar Meter mit dem Taxi und kommt so schnell von A nach B. Das entwickelt sich in München so wie in jeder Metropole. Die Mietangebote müssen diesen Ansprüchen entsprechen: Kompakt, repräsentativ und gut angebunden. Die große Vierzimmer-Altbauwohnung ist schick, für die, die es sich leisten können. Für Singles, oder Paare, bei denen jeder noch gerne seine eigene Wohnung als „Rückzugsgebiet“ hält, sind große Wohnungen nicht mehr opportun. Hier zählt Qualität, Komfort in der Ausstattung und schnelle Anbindung sehr viel mehr, als Größe. Große Wohnungen machen ja auch Arbeit. Die dafür notwendige Zeit kann man besser nutzen. Also werden zukünftig auch persönliche Dienstleistungen eine Rolle spielen, die seitens des Immobilienbesitzers oder -betreibers angeboten werden können und die zusätzliche Einnahmen generieren. Der anspruchsvolle und erfolgreiche Hedonist will sich vergnügen, entledigt sich allem Unbequemen und wird auch dafür bereit sein, einen Preis zu zahlen.

FPM: Das klingt stark nach New York.

Thomas Aigner: München ist auf dem Weg dorthin, zumindest was den Service- und Qualitäts-Anspruch seiner gutbetuchten Einwohner betrifft.  Natürlich gibt es auch einen hohen Bedarf an bezahlbaren Wohnungen für Normalverdiener und Senioren. Es wäre wünschenswert wenn Investoren hier an Mischformen denken, diese heterogenen Zielgruppen irgendwie zusammen zu bringen. Das Münchner Konzept der Sozialen Bodennutzung mit dem schrecklichen Behörden-Akronym „SoBoN“ geht da den richtigen Weg. Die alt eingesessenen Münchner, die Fraktion der überwiegend ökologisch gesinnten Zukunftsverweigerer, man möge mir verzeihen, und die Traditionalisten im Umland haben es nur noch nicht erkannt, dass sich die Zeiten längst geändert haben. Sie wollen, dass alles so bleibt wie es ist und verschenken wertvolle Entwicklungspotentiale. Ein Beispiel ist der fatale Hochhaus-Entscheid von 2004. Seit dem traut sich in München kaum mehr einer, die knappen Flächen optimal zu bebauen – und zwar nach oben, nicht in die Breite. Die vielen neuen Flachbauten entlang der S-Bahnstrecke bis hin zum Münchner Hauptbahnhof sind ein Beleg für die skandalöse Grundstücksverschwendung.

FPM: Was bedeutet diese entwicklungshemmende Einstellung der Öffentlichkeit letztendlich für Investoren?

Thomas Aigner: Geld gestaltet die Welt. Wie ich Investoren einschätze und kenne, werden sie Mittel und Wege finden, München auch in Zukunft attraktiv und lebenswert zu gestalten. Das bedarf natürlich auch einer Mitwirkung der politisch Verantwortlichen. Es wird zukünftig, schon aus dem Expansionsdruck, dem München unterliegt, immer mehr Bürgermeister geben müssen, die sagen, „das machen wir jetzt“. Alles andere wäre fatal. Sie werden den Mut aufbringen müssen, ihren Wählern klar zu machen, dass die Zukunft nur im Wachstum liegt und nicht im Stillstand. Das gilt ja für jeden Bereich und ist quasi das Naturprinzip. Deshalb liegt die Zukunft Münchens nicht nur in der Stadt selbst, sondern zukünftig verstärkt auch in der gesamten Metropolregion. Hier liegt noch so viel Entwicklungs- und Wertsteigerungspotential, dass ich mir um die zukünftigen Renditen der Anleger keine Sorgen mache. Sie müssen nur ein wenig über den Tellerrand hinausblicken und vergrabene Potentiale dort entdecken wo sie zu heben sind. Wir sind da gerne behilflich.

FPM: Vielen Dank, Herr Aigner, für das Gespräch.